Що треба знати, коли продаєш квартиру?
На нашому життєвому шляху ми завжди зустрічаємось з речами, які нам доводиться робити
вперше. І добре, коли у таких випадках поряд є люди, які можуть поділитися досвідом та у
яких ми можемо запитати поради. Однак, якщо, у тому чи іншому випадку, таких людей
поряд немає, ми почуваємо себе розгублено і не знаємо як діяти. Так почувають себе й ті
люди, яким вперше в житті доводиться продавати нерухомість. Тож, у даній статті спробуємо
навести корисну інформацію юридичного характеру, що стане у нагоді таким людям і
допоможе їм зберегти свій час, та можливо, уникнути деяких помилок.
Продаж квартири, звісно, неможливий без покупця, якого можна знайти самостійно: через
знайомих та шляхом розміщення рекламних повідомлень на відповідних сайтах у мережі
інтернет, а також за допомогою сторонніх осіб: ріелторів та агентств нерухомості.
Якщо покупця вже знайдено, першим етапом продажу є попередня домовленість про
купівлю-продаж квартири. Таку домовленість бажано оформити належним чином, задля того,
щоб мінімізувати ризик відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу у останній
момент.
Так, згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому
(основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Відразу хочу звернути
Вашу увагу на те, що попередній договір повинен бути укладений у письмовій формі та
нотаріально посвідчений. В іншому випадку такий договір буде вважатись нікчемним і,
відповідно, не буде породжувати жодних правових наслідків (див. Постанови ВСУ від
06.02.2008 р. та від 26.11.2008р.).
Слід мати на увазі, що навіть укладення у належній формі попереднього договору, не
гарантуватиме придбання квартири, якщо потенційний покупець того не забажає.
Неможливо, на підставі попереднього договору, примусити покупця укласти основний
договір. У випадку невиконання попереднього договору, продавець може претендувати тільки
на відшкодування нанесених збитків (див. Постанову ВСУ від 2 вересня 2015 року у справі
No 6-226цс14).
Крім того, доцільним буде передбачити у попередньому договорі надання покупцем
продавцю авансу, який буде у подальшому зараховано в якості оплати за основним
договором. Проте, у випадку не укладення основного договору, такий аванс необхідно буде
повернути, не дивлячись на те, що досить часто, в попередніх договорах, такі грошові кошти
називають завдатком (хоча вони завдатком не являються) і передбачають, що у разі не
укладення основного договору з вини покупця, такі кошти поверненню не підлягають (див.
Постанова ВСУ від 13 лютого 2013 року у справі No6-176цс12).
Оформлення купівлі-продажу квартири, як правило, здійснюється в офісі у нотаріуса.
Які документи необхідно мати продавцю для успішного продажу
квартири?
• Документ що посвідчує право власності на квартиру (це може бути нотаріально
посвідчений договір (купівлі-продажу, дарування, міни, тощо); свідоцтво про право на
спадщину; рішення суду або інший документ за яким продавець набув право власності
на квартиру).
• Інформаційна довідка з БТІ (у випадку, якщо право власності на квартиру
набуто до 2010 року і у подальшому не було зареєстровано в Реєстрі прав власності на
нерухоме майно (який діяв до 01.01.2013 року) та/або у Державному реєстрі речових
прав на нерухоме майно (який діє починаючи з 01.01.2013 року і по сьогодні)).-
Виписка з реєстру.
• Паспорти та ідентифікаційні коди власників
• Свідоцтво про шлюб дружини або чоловіка власника
• Згода чоловіка або дружини власника на продаж майна. Виняток становлять
випадки, коли майно подаровано, отримано у спадщину або куплено ще до вступу в
шлюб.
• Довідка про склад сім'ї
• Оцінка квартири
• Технічний паспорт
• Довідка з банку про відкриття рахунку, якщо платіж буде більше 50 000 грн.
• Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі
витягу з рішення відповідного органу (у випадку, якщо право власності або право
користування відчужуваною квартирою мають малолітні або неповнолітні діти або
недієздатні чи обмежено дієздатні особи).
Які податки має сплатити продавець?
• Якщо дохід, отриманий продавцем від продажу квартири не частіше одного
разу протягом звітного податкового року, та за умови перебування такого майна у
власності платника податку понад три роки, не оподатковується
• Якщо ви отримали дохід від продажу протягом звітного року більше одного з
об'єктів нерухомості, доведеться сплатити податок за ставкою 5%. Такий дохід
визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче
оціночної вартості такого об'єкта.
• Військовий збір, що становить 1,5% отриманого доходу від продажу квартири,
який сплачується тільки у попередньому випадку.
• Державне мито за посвідчення договору купівлі-продажу державним
нотаріусом, що становить 1% суми договору, або послуги приватного нотаріуса (за
домовленістю).
Яким чином здійснюється оплата за договором купівлі-продажу квартири?
Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні затвердженого
Постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 No 148 передбачено, що
фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами
купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 гривень
включно.
Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом:
1) переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок;
2) внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на
окремий поточний рахунок у національній валюті).
Пам’ятайте, що навіть складні процедури речі стати простими і зрозумілими, якщо уважно
ознайомитись з усіма нюансами. Продаж нерухомого майна – досить розповсюджений
правочин, тому не бійтесь робити те, що Вам необхідно. Вивчайте Ваші права разом з нами!
Шановні мешканці Горностаївщини, за більш детальною консультацією пропоную Вам, в період виконання протиепідемічних заходів, з метою дотримання особистої безпеки, уникнення контактування з ймовірними носіями вірусу, звертатися до Горностаївського бюро правової допомоги письмово за адресою — 74601,Херсонська обл., Горностаївський р-н., смт Горностаївка, вул Покровська 172, електронна адреса -hornostaivske@legalaid.ks.ua, телефон - +380661967039.
З повагою начальник відділу Горностаївське бюро правової допомоги Костянтин Цупра.
